За последние десять лет в России построены тысячи охраняемых коттеджных поселков, а также несметное множество отдельно стоящих кирпичных домов, пригодных для постоянного проживания. Земельные участки в пригороде пользуются сейчас огромным спросом. Многие обеспеченные горожане хотят обзавестись собственным коттеджем в районе с благоприятной экологией, лесом и живописным водоемом. На первый взгляд, например, в ближайшем Подмосковье — вполне достаточно площадок для строительства объектов коммерчсского назначения. Однако, как утверждают участники рынка, в реальности они все чаще сталкиваются с дефицитом подходящих земельных участков. В результате цены на них начали стремительно расти. Цена земельного участка во многом зависит от наличия леса и водоема, хотя и без этих загородных «достопримечательностей» самый стандартный земельный участок по карману далеко не всем. Если же вы приняли решение жить «на земле» и владеете достаточной суммой денег, самое время поговорить о дoговоре купли-продажи.
Как правильно оформить договор купли-продажи земельного (садового) участка.
По договору купли-продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Для подписания договора купли-продажи земельного участка с домом необходим общий пакет документов, без которых переход права собственности на покупателя невозможен (если продается земельный участок без дома, то документы, относящиеся к строениям, не требуются). В каждом конкретном случае пакет документов для сделки индивидуален, так как перечень документов всегда зависит от каждой конкретной ситуации.
Итак, для оформления сделки купли-продажи садового участка и перехода права собственности на недвижимость в регистрационную любого района любой области страны необходимо предоставить следующие документы:
— свидетельство о праве собственности на землю, иной правоустанавливающий документ на земельный участок на основании которого и возникло право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
— свидетельство о государственной регистрации права, выданoe соответствующей регистрационной палатой субъекта Федерации (например, Московской областной регистрационной палатой (МОРП), если земля была приобретена после 1 января 1998 года);
— текст самого договора купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем, в простой письменной форме (2 экземпляра) или в нотариальной (что желательно) форме (3 экземпляра), а такжеe передаточный акт к нему (3 экземпляра — при нотариальном оформлении сделки);
— заявление обеих сторон договора о государственной регистрации договора и о государственной регистрации перехода права собственности;
— справку правления садоводческого товарищества (СНТ) в соответствии со статьсй 34 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (если объектом сделки cтал участок в садовом товариществе);
— кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра с нормативной оценкой участка), выданный органом кадастрового учeтa;
— после 1 сентября 2006 года надлежащим образом полноценную форму технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства вместо паспорта из ГУП БТИ субъекта Федсрации (МОБТИ — Московского областного бюро технической инвентаризации) или выписку из технического паспорта на строение, выданную органом технического учета, содержащую инвентаризационную стоимость садового, дачного или иного дома;
— справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам (за данную недвижимость) у продавца;
— нотариально заверенное согласие cупругa продавца и покупателя соответственно на продажу и приобретение недвижимости владельца (если имущество покупается в период брака);
— документ, удостоверяющий личность продавца и покупателя (паспорт); — квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию сделки и перехода права собственности;
— если сделка будет проходить в нотариальной форме — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок к ним.
Документы, которые необходимы для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме актов органов власти и местного самоуправления).
После подписания договора купли-продажи и передачи земельного участка (с садовым домом) покупателю стороны в соответствии со статьей 556 ГК РФ в обязательном порядке составляют передаточный акт, который в последствии предоставляется для государственной регистрации.
Все сделки с земельными участками: купли-продажи, мены, наследования, дарения и т.п. а также те, которые связаны c ограничениями прав (аренда, ипотека, сервитут и пр), должны бытъ зарегистрированы в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав. Например, в Moскве — это Мосрегистрация, в Московской области — Московская областная регистрационная палата.
Право на создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Главное значение регистрации в том, что она является единственным доказательством существования самого права. Поэтому право на недвижимое имущество возникает, изменяется или прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
При оформлении сделки можно не обращаться к нотариусу — так как продажа и покупка земли могут быть зарегистрированы без нотариальной формы в соответствии со статьей 550 ГК РФ.
Регистрация прав осуществляется только по месту нахождения недвижимости.
Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок — посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности. При регистрации в ЕГРП вносят запись о том, кому и на каком праве принадлежит определенный объект недвижимости, потом выдаю соответствующее свидетельство. Все правоустанавливающие документы и книги учета хранятся в ЕГРП вечно. Никто не может уничтожить их или изъять из них отдельные бумаги.
В случае уклонения одной из сторон от регистрации перехода права собственности регистрация производится на основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
При совершении покупки земельного участка (с садовым домом) покупателю (помимо обусловленной в договоре денежной суммы) необходимо иметь:
— документ, удостоверяющий личность покупателя (паспорт);
— нотариально заверенное согласие супруга (если таковой/ая имеется) покупателя на совершение сделки.
Покупатель вправе обратитъся в регистрирующий орган с просьбой предоставить информацию об интересующей недвижимости, так как сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются открытыми. Кроме того, если вы (вне зависимости от того, являетесь ли вы стороной какой-либо конкретной сделки с недвижимостью или нет) просто хотите получить информацию о том, кто и когда требовал выдать ему сведения о вашем имуществе, регистрирующий орган обязан ее предоставить.
В каждой конкретной ситуации сроки подготовки документов для подписания договора купли-продажи и регистрации договора в регистрирующих органах будут разными. Средний срок для подготовки документов, как правило, составляет месяц-полтора. Минимальный срок за который такая работа может быть проделана, составляет примерно неделю. Но срочность потребует, безусловно, денежных затрат от соответствующих посреднических структур. Иногда,такая срочность невозможна вообще по объективным причинам, так что даже оформление в срочном порядке может затянуться на три-четыре месяца.