Аренда жилья – для многих единственный способ найти крышу над головой. Но в этом непростом деле и нанимателей жилья и арендодателей подстерегает множество опасностей. Как избежать обмана при съеме квартиры?
На сегодняшний день найти съемную квартиру достаточно легко – сотни и тысячи самых разнообразных объявлений есть в газетах и журналах, в интернете или же просто на столбах и дверях подъездов. Можно также обратиться в агентство недвижимости или к частному риэлтору.
При поиске жилья через агентство или частного риэлтора всегда есть риск «нарваться » на «кидалово». Вариантов этого «кидалова» множество. Например, риэлторы могут взять с квартиросъемщика предоплату и исчезнуть, могут одну и ту же квартиру сдать десятку квартиросъемщиков и, забрав деньги, опять-таки исчезнуть.
Чтобы защититься от подобного мошенничества, следует очень тщательно подходить к выбору посредников или же крайне осторожно искать жилье самостоятельно.
Предложения заплатить задаток еще до того, как показано жилье, должны насторожить. Особую бдительность также следует проявить, если предлагаемая цена гораздо ниже среднерыночной на такой тип квартир – вполне возможно, что-то «нечисто». Может оказаться, что такая цена – просто приманка, на самом деле квартира стоит значительно дороже.
При обращении в риэлторскую контору следует как можно больше собрать о ней сведений. Как давно существует агентство? Как о нем отзываются владельцы жилья, бывшие квартиросъемщики? Какие документы подтверждают правомерность деятельности агентства?
Также обязательно следует выяснить, за какие именно услуги агентство берет оплату. Добросовестное агентство возьмет свои комиссионные только после заключения договора между нанимателем и наймодателем жилья. Но может случиться, что потенциальному квартиросъемщику агентство предложит лишь информационную базу с адресами квартир, которые сдаются. Правда, сколько из этих адресов реальны – это большой вопрос…
При самостоятельном поиске квартиры риск нарваться на мошенников еще выше. За объявлениями вроде «сдам квартиру без посредников» вполне могут скрываться те самые посредники. Поэтому первое, что нужно требовать от предполагаемых собственников жилья, – паспорт и документы на право владения этим жильем.
Если в квартире кроме собственника прописаны также другие лица, например, члены семьи, то они должны дать свое согласие на аренду, иначе сделка не будет считаться правомерной.
На сегодняшний день лучший и, в принципе, единственный способ защититься от квартирного мошенничества – это заключение письменного договора между нанимателем и наймодателем жилья. При чем юридическую силу такой договор получает только после заверения его нотариусом.
В договоре найма, который должны заключить между собой наниматель и наймодатель жилья, обязательно должны быть указаны паспортные данные обеих сторон, точный адрес квартиры, которая сдается, срок аренды, стоимость аренды и порядок внесения платы (ежемесячно, с предоплатой и т.д.). Также в договоре нужно прописать ответственность сторон за состояние квартиры и находящегося в ней имущества, указать, кто – наниматель или наймодатель – будет оплачивать коммунальные счета.
Рекомендуется дополнительно указать в договоре лиц, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем, описать условия возможного ремонта квартиры.
Чем больше возможных спорных вопросов будет освещено в договоре, тем меньше проблем будет возникать в конфликтных ситуациях. Поэтому в договоре следует регламентировать даже посещения владельцем квартиры для проверки порядка. Так, обычно хозяин квартиры посещает ее примерно раз в месяц, предварительно договорившись с нанимателем.
Во время встречи с потенциальным наймодателем следует очень подробно расспросить его об условиях найма, любые неточности следует сразу же разъяснять. Можно попросить у хозяина квартиры номера телефонов его бывших квартирантов, соседей и расспросить у них об этой квартире.
Когда квартира выбрана, договор заключен, требуется внести предоплату. Деньги следует отдавать только под расписку – иначе доказать позже, что деньги наймодатель получил, будет невозможно.
Как снять квартиру и уберечь себя от квартирных мошенников
Активность на рынке аренды жилья не только не снизилась во время кризиса, но и значительно усилилась. Количество желающих сдать свои квартиры в последние месяцы выросло в несколько раз, обрадованные снижением арендных ставок потенциальные арендаторы, которые и не думали покидать рынок, усердно перебирают варианты. Увеличилось также число агентов, готовых помочь обеим сторонам с поиском квартир и квартирантов. Специализированные газеты, сайты и форумы запестрели объявлениями, а СМИ заговорили о квартирных мошенниках, которые активизировались на рынке аренды с наступлением кризиса.
Кто на новенького? Конечно, известия об участившихся случаях мошенничества пугают собственников и потенциальных арендаторов. Но если рассуждать здраво, мошенников на рынке недвижимости и до кризиса было много. Да, в период высокого спроса их может становиться больше, потому что есть возможность обмануть «новичков», которых в последнее время прибавилось — их ряды пополняют как потенциальные арендаторы из числа приезжих, так и собственники, которые впервые выставили свои квартиры на рынок.
Но масла в огонь подливают и профессиональные риелторские компании, которым не хочется отдавать клиентов частным агентам, количество которых в последнее время заметно выросло.
«Нельзя забывать, что с наступлением кризиса произошло закрытие некоторых агентств и часть риелторов стали работать самостоятельно, а доля частных агентов и без того была очень велика
Конечно, случаи, когда риелтора поймали за руку, на публику не выносят, но определенныйинформационный повод из этого получается. В принципе, и компании, и частные агенты имеют свои преимущества. Первые дорожат репутацией, а также подкованы юридически и помогут правильно оформить договор, а нередко могут в случае форсмажора найти арендаторам бесплатно другую квартиру, а собственникам — других арендаторов.
Кроме того, у крупных агентств большая база предложений. Зато услуги частных агентов — зачастую дешевле, и с частниками проще договориться.
Если посмотреть сейчас в базы сдаваемых квартир, то можно заметить, что стоимость услуг агента из небольшой компании или частного риелтора будет на 50-70 процентов ниже, чем в крупнейших компаниях.
Разговоры об участившихся мошенничествах — попытка крупных агентств навязать свою стоимость услуг и оправдать ее юридической надежностью или еще чем-то.
На рынке недвижимости, кроме страховой компании, не может предоставить 100-процентной гарантии положительного исхода любой сделки, будь то аренда или купля-продажа. Агентство может только предоставить качественную риелторскую услугу на основе имеющихся технологий и опыта, а заставить человека воспользоваться услугами независимого юриста или страховой компании не может.
В любом случае квартирный вопрос для владельцев и для потенциальных арендаторов остается открытым: одним по-прежнему нужен стабильный доход от сдачи квартиры, а другим — жилье.
Главное не паниковать, нужно просто знать как «разводят» и как себя от этого уберечь.
Аферы Во-первых, продолжает работать схема продажи клиентам информации о сдающихся квартирах. Клиент звонит по телефону, указанному в объявлении о сдаче дешевых квартир, приезжает в агентство и за определенную плату получает вместо риелторской услуги — информационную, то есть бумажку с адресами сдающихся в настоящее время квартир. Нередко адреса оказываются «липовыми». Схема старая, в основном на нее реагируют приезжие.
Другая схема: человек снимает квартиру на непродолжительный период и вселяется. Потом он, представившись агентом, буквально за один день сдает эту квартиру нескольким арендаторам сразу, предъявляя каждому из них своего сообщника в качестве собственника квартиры. В качестве документов, подтверждающих право собственности, арендатору обычно предъявляют ксерокопии или откровенную подделку. После этого, получив со всех арендаторов по три суммы (залог, стоимость аренды квартиры за месяц и стоимость услуг риелтора), мошенники исчезают.
Есть еще вариации на эту тему: «собственник» и «агент» сдают квартиру, человек вселяется, а через несколько дней его выгоняют или меняют замки, и попасть в квартиру он уже не может. Конечно, залог клиенту не возвращают, а «агент» больше не реагирует на звонки арендатора. Через некоторое время такая квартира опять сдается и все повторяется.
Существуют также фирмы-однодневки, специализирующиеся на сдаче в аренду квартир (в основном эконом-класса) и забывающие о клиенте сразу после получения денег.
Есть еще некоторые «не криминальные» способы обмана, которые используются только для привлечения клиентов. Это, например, объявления в газетах, на сайтах и форумах, предлагающие «квартиры от собственника». Значительная часть этих объявлений — приманки, которые размещают не частные лица, а агенты. Такие предложения нетрудно распознать, поскольку они значительно выгоднее среднерыночных. Другими словами, если предлагают трехкомнатную квартиру на Арбате за 1 тысячу долларов в месяц — это обман. Вероятнее всего, обратившемуся по этому объявлению скажут, что данная квартира «уже подорожала» или сдана, и пообещают подобрать что-нибудь другое. Потом некоторые потенциальные арендаторы долго не могут избавиться от назойливых агентов, которые названивают им с утра до вечера, предлагая варианты.
Собственников могут подстерегать другие неприятности: несвоевременная оплата квартирантами аренды, беспорядок в квартире, нежелание компенсировать убытки от порчи имущества, нежелание арендаторов своевременно покинуть жилье, хотя срок аренды давно закончился. До сих пор существует масса примеров, когда собственник после исчезновения арендатора оплачивает многотысячные счета от телефонных или интернет-операторов.
Но появился и более изощренный способ мошенничества. Собственнику сообщают о том, что по его заказу доставлен дорогостоящий товар, который он якобы заказал некоторое время назад по интернету или телефону (а это сделал, естественно, арендатор, у которого есть паспортные данные собственника). Доставку (например, из Франции), разумеется, необходимо оплатить, так же как и сам товар.
Если собственник отказывается, ему предлагают оплатить только доставку и оказывают жесткое давление (угрожают судебным разбирательством, присылают людей, которые якобы решают такие вопросы, изводят телефонными звонками и так далее) пока человек не оплатит услуги данной «компании».
Бывают случаи, когда потенциальные арендаторы приходят посмотреть квартиру, а после их ухода собственники обнаруживают пропажу вещей или денег.
Защита Как правило, «липовыми» являются объявления в газетах или на сайтах в интернете, в которых квартиры в хорошем районе предлагаются по очень низкой цене. Однако это уже не является 100 процентным показателем, на рынке масса квартир, которые не сдаются месяцами, и собственники снижают стоимость квартиры.
Если потенциальный арендатор решил воспользоваться услугами частника, то необходимо уточнить — какое отношение к сдаче квартиры имеет агент, есть ли у него договор с собственником на оказание услуги. Если агент представляет агентство недвижимости, необходимо узнать, работает ли такой агент в этой компании сейчас.
При заключении договора с собственником на аренду квартиры необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о выделении квартиры государственными органами). Выяснить, сколько человек прописано в квартире. Если помимо собственника в квартире еще кто-то прописан, то нужно получить письменное разрешение всех прописанных на сдачу квартиры.
Если договор заключается с представителем собственника по доверенности, то необходимо также получить письменное согласие собственника на сдачу квартиры. Однако доверенность не гарантирует того, что человек действует в интересах собственника — бумага на момент заключения договора аренды может быть уже отозвана собственником.
Если тот или иной документ вызывает сомнения, лучше потратить время и обратиться к юристу, а договор аренды зарегистрировать у нотариуса. Залог можно внести на банковский счет с условием снятия средств с него только при подтверждении двух сторон или положить в банковскую ячейку.
Лицу, решившему снять жилую площадь, тем более на длительный срок и при условии значительной предоплаты, следует быть максимально осмотрительным как при выборе объекта аренды, так и при установлении полномочий тех лиц, которые этот объект в аренду предлагают.
Распространены случаи, когда псевдо-арендодателями выступают лица, никакого отношения к жилому помещению не имеющие, равно как и любая неточность в адресе помещения, указанном в договоре аренды, может привести к тому, что арендатор не сможет доказать свои права владения и пользования именно выбранным помещением.
Отдельный пункт — оформление отношений между нанимателем и наймодателем. Достаточно сложно для неподготовленного человека правильно составить договор, прописать права и обязанности сторон, размеры и форму оплаты в условиях прыгающего курса валюты. Здесь тоже простор для махинаций. Поэтому арендатору нужно прописать каждый шаг на бумаге.
В разговоре с владельцем потенциальному арендатору необходимо четко задавать вопросы и уточнять все, что показалось непонятным. Узнайте, сколько раз собственник сдавал квартиру и кому.
Попросите телефон тех, кто уже снимал квартиру. Если квартира сдается впервые, можно попросить разрешения поговорить с соседями, чтобы объективно выяснить недостатки дома или просто познакомиться.
Ничто не мешает поговорить с соседями после просмотра квартиры и узнать все детали или хотя бы выяснить, кто является собственником квартиры. Заодно человек узнает массу подробностей о своих будущих соседях. Соседям, кстати, не обязательно говорить о своем намерении снять квартиру (это особенно актуально для приезжих), можно сказать, что изучаете дом, чтобы купить жилье.
При показе своей квартиры, не оставляйте без внимания свои личные вещи (сумочки, ключи, деньги, документы). Необходимо получить максимум информации о потенциальном арендаторе: паспортные данные, копия паспорта, которая прилагается к договору аренды.
Хорошо бы узнать место работы арендатора и убедиться в его платежеспособности. В договоре нужно прописать сроки и порядок оплаты, оговорить оплату коммунальных услуг и особенно использование телефона и интернета, а также не допускать задолженностей — любые просроченные платежи тяжело вернуть.
Риелторы также советуют не реже 1 раза в месяц посещать квартиру — контролировать состояние жилого помещения и порядок в нем. Продление срока аренды тоже нужно оформлять письменно.
Если арендатора или владельца все-таки обманули, нужно защищать свои права, в том числе путем обращения в правоохранительные органы. Пассивность в этом вопросе играет только на руку правонарушителям.