ДОГОВОР участия в долевом строительстве объекта недвижимости (участник долевого
строительства получает долю в общей собственности; с правом участника долевого
строительства отказаться от договора)
г. ____________ «___»___________ ____ г.
__________________________, именуем__ в дальнейшем «Застройщик», в лице
(наименование)
________________________________________________, действующ___ на основании
(должность, Ф.И.О.)
_________________________________________________________, с одной стороны,
(Устава, положения или доверенности)
и граждан _ ____________________, именуем__ в дальнейшем «Участник долевого
(Ф.И.О.)
строительства», «____»_____________ ______ г.р., паспорт серии ____ N _____
выдан _______________________ от «__»________ _______ г., код подразделения
____________, зарегистрированн ___ по адресу: ____________________________,
(вариант: и _____________________________, именуем__ в дальнейшем «Участник
долевого строительства», в лице _____________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О.)
на основании _________________________________,) с другой стороны, а вместе
(Устава, положения или доверенности)
именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее — «Договор»)
о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими
силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект
недвижимости ___________________________________________________ по адресу:
(вид, наименование, назначение объекта)
______________________________________ и после получения разрешения на ввод
в эксплуатацию этого объекта передать его Участнику долевого строительства,
а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную
Договором цену и принять готовый объект долевого строительства при наличии
разрешения на его ввод в эксплуатацию.
1.2. Подлежащий передаче объект долевого строительства определяется (далее — «Объект»):
— в согласованной надлежащим образом проектной документации строительства здания (многоквартирного дома, сооружения), в дальнейшем именуемого — «Здание», включающей в себя все внесенные в нее изменения от «__»____ ____ г. N ____;
— в протоколе распределения нежилой площади по конкретному адресу от «__»____ _____ г. N ____.
1.2.1. Предварительное описание Объекта согласно проектной документации:
Город ______________________. Строительный адрес: ______________________.
Дом ________, корпус __________, владение __________.
Секция _________, подъезд ________, этаж ___________.
Будущий номер помещения _______.
Расположение относительно лифта ________, лестницы _____________.
Проектная площадь — _________________.
Высота потолков — ___________________.
1.2.2. Техническое состояние на момент сдачи — ___________________.
1.2.3. Доля в общем имуществе Здания, приходящаяся на Участника долевого строительства _______________________.
1.2.4. На момент заключения настоящего Договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации ___________ (__________) рублей.
Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя расходы на государственную регистрацию Договора, иные расходы, предусмотренные ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», денежные средства на оплату услуг Застройщика.
1.2.5. Окончательное определение Объекта производится Застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
1.3. Срок передачи Застройщиком объекта Участнику долевого строительства — _________________. Срок приема объекта — ____________________.
1.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта до его передачи Участнику долевого строительства несет Застройщик.
1.5. Существующие на день открытия наследства Участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на Договоре, заключенном в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», входят в состав наследства Участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
(Вариант: 1.5. В случае реорганизации Участника долевого строительства его права и обязанности по Договору переходят к правопреемникам. Застройщик не вправе отказать таким правопреемникам во вступлении в Договор.)
1.6. Объект приобретается Участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
(Вариант: 1.6. Объект приобретается Участником долевого строительства для использования в личных интересах своих сотрудников и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.)
1.7. Право Застройщика на привлечение денежных средств для строительства (создания) Здания с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у Участника долевого строительства возникнет право собственности на нежилое помещение в строящемся (создаваемом) Здании, подтверждают следующие документы:
— учредительные документы Застройщика;
— свидетельство о государственной регистрации Застройщика;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе Застройщика;
— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении Застройщиком такой деятельности менее трех лет;
— аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности;
— разрешение на строительство объекта долевого строительства (распорядительный документ органа местного самоуправления, на основании которого осуществляется строительство (реконструкция) объекта, принятый в соответствии с установленным порядком) от «__»_____ _____ г. N ____;
— публикация и (или) размещение проектной декларации в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральным законом N 214-ФЗ);
— свидетельство о государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта долевого строительства от «__»_____ _____ г. N ____;
— согласованная надлежащим образом проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения от «__»_____ _____ г. N ____;
— технико-экономическое обоснование проекта строительства от «__»_____ _____ г. N ____;
— заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Градостроительным кодексом Российской Федерации;
(при наличии) — копия инвестиционного контракта инвестора с Правительством субъекта РФ. В контракте должно быть предусмотрено право Застройщика привлекать инвесторов и переуступать часть прав иным лицам;
— протокол распределения нежилой площади по конкретному адресу от «__»_____ _____ г. N ____.
1.8. При заключении настоящего Договора Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства следующие гарантии:
1.8.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего Договора допуски, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.
1.8.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, которые могут быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства.
1.8.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил проектную декларацию и изменения к ней в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2. ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ
2.1. Участник долевого строительства оплачивает цену своей доли в Объекте в размере, предусмотренном п. 1.2.4 настоящего Договора, и в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N ____).
2.2. Участник долевого строительства перечисляет денежные средства на расчетный счет Застройщика в следующем порядке: _____________________________.
2.3. Коммунальные платежи Участник долевого строительства вносит в размере, указанном в счете коммунальной службы, в течение __(____) рабочих дней с даты выставления соответствующего счета, начиная с момента приобретения права собственности на Объект.
2.4. Все расходы, возникающие при оформлении документации технической инвентаризации и государственной регистрации права собственности на Объект и долю в общей собственности, оплачиваются Участником долевого строительства самостоятельно и в цену настоящего Договора не включены.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Застройщик принимает на себя следующие обязательства:
3.1.1. Обеспечить возведение Объекта в точном соответствии с проектно-сметной документацией и в установленные графиком строительства сроки и выполнение всех работ по строительству Объекта в полном объеме и по благоустройству прилегающей территории по адресу: _____________________, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для строительства Объекта и для его ввода в установленном законодательством порядке в эксплуатацию.
3.1.2. Контролировать ход работ по строительству Объекта и обеспечить его сдачу в эксплуатацию.
3.1.3. Обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию, оформление соответствующей документации и передачу доли Объекта Участнику долевого строительства не позднее установленного п. 1.3 настоящего Договора срока.
3.1.4. Сообщать Участнику долевого строительства по его требованию информацию о ходе выполнения работ по строительству Объекта и иные, предусмотренные ст. 19 — ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сведения.
3.1.5. Не позднее _________ (____________) дней со дня подписания акта о вводе Объекта в эксплуатацию совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект и долю в общей собственности на Объект в _________________________.
3.1.6. Представлять интересы Участника долевого строительства, вытекающие из настоящего Договора, перед подрядчиком (подрядчиками) и соответствующими государственными органами, без доверенности вести общие дела по предмету настоящего Договора и заключать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
3.1.7. Использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства, по целевому назначению.
3.2. Участник долевого строительства принимает на себя следующие обязательства:
3.2.1. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в соответствии с Графиком платежей.
3.2.2. Нести затраты на содержание и эксплуатацию Здания пропорционально размеру доли Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Здание с момента ввода Объекта в эксплуатацию.
3.2.3. Использовать Объект в соответствии с его назначением.
3.3. Право собственности на Объект возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.
3.4. Все изменения, предлагаемые Участником долевого строительства в части планировки Объекта, качества отделки, устанавливаемого оборудования, связанные с отступлением от проекта и влекущие за собой увеличение расходов, производятся за счет Участника долевого строительства и оформляются дополнительным соглашением.
3.5. Стороны устанавливают, что Объект, а также право на приобретение доли в праве общей собственности на Здание не могут служить предметом залога до момента возникновения у Сторон права собственности.
3.6. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах Стороны обязаны незамедлительно (в течение _____ (____________) дней) извещать друг друга.
3.7. Гарантийный срок, в течение которого Участник долевого строительства имеет право предъявить требование по качеству строительства, равен ___________ со дня передачи Участнику долевого строительства Объекта и его доли в общей собственности на Объект по передаточному акту. Застройщик гарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.
3.8. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Объекта, составляет _______ (не менее чем три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче Объекта.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Просрочка внесения платежа Участником долевого строительства более чем _____ месяца является основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении Договора во внесудебном порядке.
4.3. В случае нарушения установленного Договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере ______________ ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.4. В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере ___________ ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Договора за каждый день просрочки.
4.5. Сторона, по инициативе которой расторгается Договор, обязана уплатить неустойку в размере __% от цены Договора кроме случаев, когда договор расторгается по основаниям, предусмотренным настоящим Договором.
4.6. В случае привлечения денежных средств Участника долевого строительства Застройщиком, не имеющим на это права, Застройщик по требованию Участника долевого строительства немедленно возвращает переданные ему денежные средства, а также уплачивает предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты в двойном размере на сумму этих средств и возмещает сверх суммы процентов причиненные Участнику долевого строительства убытки.
4.7. В случае просрочки новых сроков, назначенных Участником долевого строительства, он вправе взыскать с Застройщика пени в размере ____ (_____) процентов в день за каждый день просрочки.
5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ И ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.
5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд.
5.3. По вопросам, не урегулированным настоящим Договором и дополнительными соглашениями к нему, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1. Настоящий Договор подписывается Сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации <1>.
6.2. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до момента исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.
7. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ
7.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента государственной регистрации Договора у Участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге:
— предоставленный для строительства Объекта земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве собственности (вариант: на праве аренды или субаренды);
— строящееся на земельном участке Здание.
7.2. При государственной регистрации права собственности Застройщика на объект незавершенного строительства такой считается находящимся в залоге у Участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на такой объект.
7.3. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении Застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску Участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
7.4. Если до заключения Застройщиком Договора с первым Участником долевого строительства имущество, указанное в п. 7.1 настоящего Договора, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств Застройщика, привлечение Застройщиком денежных средств Участников долевого строительства допускается в случае обеспечения Застройщиком исполнения своих обязательств по Договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в п. 7.1 настоящего Договора, является банк;
2) от указанного выше залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на Объект в случае подписания Сторонами передаточного акта.
7.5. После заключения Застройщиком Договора с Участником долевого строительства имущество, указанное в п. 7.1 настоящего Договора, в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного банком Застройщику на строительство Здания, в состав которого входит Объект.
7.6. С момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Договора, не распространяется на указанный Объект.
7.7. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Договора, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
7.8. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Объекта;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) Здания при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок Объект не будет передан Участнику долевого строительства.
7.9. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные п. 7.8 настоящего Договора, независимо от сроков исполнения Застройщиком обязательств перед залогодержателями.
7.10. В целях обеспечения исполнения Застройщиком обязательств по
настоящему Договору Застройщик заключает договор поручительства <2> с
_______________________________________________ (далее — «Поручитель») <3>,
(указать банк)
являющийся неотъемлемой частью настоящего Договора <4>.
7.11. Поручитель несет субсидиарную ответственность перед Участником долевого строительства по обязательству Застройщика по передаче Объекта по Договору в размере _______ (_________) рублей <5>. Поручитель отвечает перед Участником долевого строительства в том же объеме, что и Застройщик, включая предусмотренные настоящим Договором и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойки (штрафы, пени).
7.12. В случае уступки прав требований по настоящему Договору права по договору поручительства переходят к новому Участнику долевого строительства.
7.13. Срок действия договора поручительства составляет ____________________________ <6>.
7.14. Поручитель согласен на возможные изменения обязательств по настоящему Договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для Поручителя.
7.15. В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного п. 7.13 настоящего Договора срока действия поручительства Поручитель и Застройщик обязаны уведомить об этом Участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом Застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.
7.16. В случае нарушения Поручителем обязанности, предусмотренной п. 7.15 настоящего Договора, он несет субсидиарную ответственность перед Участником долевого строительства по обязательству Застройщика по передаче Дома Участнику долевого строительства.
(Вариант:
7.10. В целях исполнения Застройщиком обязательств по передаче Объекта Участнику долевого строительства Застройщик страхует свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче Объекта по Договору путем __________________________________ <7>.
7.11. Застройщик осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче Объекта по Договору до государственной регистрации настоящего Договора и за свой счет.
7.12. Застройщик обязан довести до сведения Участников долевого
строительства условия страхования, а также сведения о
___________________________________________________ (далее — «Страховщик»).
(наименование страховой организации
или общества взаимного страхования)
7.13. Условия страхования определяются Правилами страхования, принятыми или утвержденными Страховщиком.
7.14. Страхование гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче Объекта по Договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей — Участников долевого строительства <8>.
7.15. Страховым случаем являются неисполнение или ненадлежащее исполнение Застройщиком обязательств по передаче Объекта долевого строительства по настоящему Договору, подтвержденные одним из следующих документов:
1) решение суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
2) решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
7.16. Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации настоящего Договора и действует до момента передачи Застройщиком Объекта Участнику долевого строительства <9>.
7.17. Страховая сумма, в пределах которой при наступлении страхового случая Страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, составляет _________ (____________) рублей <10>.
7.18. Выплата страховой премии осуществляется единовременно в течение ______ (________) дней с момента __________________________________________ (вариант: в рассрочку по следующему графику: _______________________).
Обязанность по уплате страховой премии (части страховой премии) считается исполненной Страхователем со дня поступления денежных средств на банковский счет (или в кассу) Страховщика.
7.19. Страховщик обязан направлять конкурсному управляющему информацию о размере произведенного Участникам долевого строительства страхового возмещения.
7.20. Страховщик <11> имеет право требования к Застройщику в размере выплаченного страхового возмещения.
7.21. Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает Страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования. В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования Страховщик обязан уведомить об этом Участников долевого строительства в течение семи рабочих дней.)
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Настоящий Договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон.
8.2. Застройщик не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему Договору.
8.3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в случае:
1) неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта более чем на два месяца и/или по передаче Объекта в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) Объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок Объект не будет передан Участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящегося Объекта, в том числе существенного изменения размера Объекта;
4) существенного нарушения требований к качеству Объекта;
5) _____________________________________________________.
8.4. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны Сторонами, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
8.5. Все приложения к Договору, согласованные и подписанные обеими Сторонами, а также зарегистрированные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, являются его неотъемлемой частью.
8.6. Настоящий Договор составлен на ____ (______) страницах, в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны и один экземпляр для органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.7. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются:
8.7.1. График платежей.
8.7.2. Передаточный акт.
8.7.3. Правоустанавливащие документы на земельный участок.
8.7.4. Разрешение на строительство.
8.7.5. Лицензии Застройщика.
8.7.6. Проектная документация на Объект.
8.7.7. Протокол распределения жилой площади на Объекте.
8.7.8. Дополнительные требования к планировке, отделке, санитарно-техническому оборудованию (Приложение N _____).
8.7.9. Определение подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
8.7.10. _______________________________________.
9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Застройщик: ___________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Участник долевого строительства: ______________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Застройщик: Участник долевого строительства:
____________/_______________ __________________/______________
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)
М.П. (М.П.)
———————————
Информация для сведения:
<1> В смысле разъяснений Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
При этом при отсутствии государственной регистрации договора участия в долевом строительстве:
— у участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе права залога, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора участия в долевом строительстве;
— наличие у участника долевого строительства права требовать от застройщика исполнения договора, не прошедшего государственную регистрацию, не влечет освобождения застройщика от административной и иной ответственности за нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
— в случае возникновения споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры (иного объекта долевого строительства) имеется несколько заключенных с разными лицами договоров, предусматривающих ее (его) передачу, то требовать передачи квартиры (иного объекта долевого строительства) можно только по договору, зарегистрированному согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Лица, имеющие требования о передаче квартир (иного объекта долевого строительства) по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков на основании абз. 2 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации;
— в случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношений банкротства застройщика вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также следует отметить, что во многих актах судов общей юрисдикции прямо отмечается: «если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение».
<2> Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (ч. 2 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
<3> Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору обеспечивается поручительством банка, удовлетворяющего следующим требованиям:
1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;
2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;
3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;
4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;
5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
6) отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.
<4> Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
<5> Указывается цена договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства (п. 1 ч. 2 ст. 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
<6> Срок действия договора поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 3 ч. 2 ст. 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
<7> Согласно ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:
1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;
2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее — договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и удовлетворяющей следующим требованиям:
а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;
б) наличие собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;
в) соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
д) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации;
е) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
<8> Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме (ч. 6 ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
<9> Договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения (ч. 9 ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
<10> Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования (ч. 10 ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
<11> Особенности создания и порядок деятельности общества взаимного страхования устанавливаются Федеральным законом от 29.11.2007 N 286-ФЗ «О взаимном страховании» (ч. 16 ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).