Требования относительно соблюдения законодательства применяются как при заключении договора, так и при его расторжении. Для каждого из оснований расторжения действуют свои условия соглашения о расторжении договора аренды, и ознакомиться с ними лучше заранее, еще на этапе подготовки договора. Это поможет избежать возникновения неприятных и неожиданных ситуаций.
Основания, порядок и последствия расторжения договора аренды
Согласно Гражданскому кодексу, при расторжении договора могут использоваться только 4 основания:
- Обе стороны согласны на его расторжение.
- Одна из сторон на законных основаниях отказывается от его дальнейшего исполнения.
- Решение о расторжении было принято судом. При этом инициатором судебного иска является один из участников сделки, а основанием такого решения были законодательные нормы.
- Условие, аналогичное предыдущему, с небольшой разницей – основанием для судебного решения послужило нарушение одной из сторон сделки ее условий.
Форма расторжения договора должна быть идентичной той, в которой он заключался. Если документ просто составлялся и подписывался обеими сторонами, то и соглашение заключается также. Если имела место государственная регистрация договора, то она должна соблюдаться и при его расторжении.
В том случае, если одна из сторон отказывается расторгать договор добровольно, другая сторона имеет право обратиться за исполнением своего требования в суд.
В зависимости от способа расторжения договора можно выделить несколько моментов, с которых он перестанет действовать:
- Момент подписания соглашения — если договор был сроком до года и стороны расторгли его по взаимному согласию.
- Момент регистрации подписанного соглашения – желание сторон также взаимное, а вот срок действия договора был больше года.
- Судебное решение о расторжении договора – в том случае, если одна из сторон не желает делать это добровольно.
После того, как осуществляется расторжение договора, возникают такие последствия:
- Взаимные обязательства сторон по отношению друг к другу прекращаются – хозяин помещения не должен предоставлять его арендатору в пользование, а последний не обязан вносить за него денежную плату.
- Если основанием для расторжения договора был факт нарушений одной из сторон его условий, то вторая сторона может требовать компенсации полученного убытка или ущерба.
Особенности расторжения и образец соглашения
Если имеет место добровольное расторжение, то в этом случае условия могут быть любыми, важно лишь наличие согласованности между сторонами сделки по всем вопросам.
Если говорить про основания для расторжения по инициативе одной из сторон, то они бывают:
- установленные законодательно;
- дополнительные — выделенные участниками сделки самостоятельно.
Что касается первых из них, то они закреплены отдельно для арендодателя и отдельно для арендатора. Первый из них нарушит условия договора, если:
- он не предоставит арендатору имущество или будет мешать его использованию;
- имущество, которое было передано, имеет некоторые недостатки – они препятствуют пользованию этим имуществом и не были оговорены сторонами при заключении договора;
- не будет исполнять своих обязательств по проведению капитального ремонта – сроки его проведения могут быть либо оговорены в договоре, либо определяться приблизительно на основании состояния помещения;
- сдаваемое им помещение перестанет быть пригодным для использования, причем в этом не будет никакой вины арендатора.
Образец соглашения о расторжении договора аренды
При наличии данных условий суд удовлетворит требования арендатора и расторгнет договор по его желанию. Основаниями для обращения за таким решением со стороны арендодателя могут быть:
- нарушение со стороны арендатора сроков оплаты за использование жилья – в том случае, если такое событие происходит более двух раз подряд;
- ухудшение арендатором предоставляемого ему в аренду имущества;
- неисполнение арендатором обязательств по проведению капитального ремонта, в частности нарушение сроков — либо установленных договором, либо тех, которые определяются на основании состояния имущества;
- нарушения со стороны арендатора относительно способов эксплуатации имущества – если это привело к его порче, потере важных свойств или полному уничтожению.
Перед обращением в суд стоит предложить второй стороне сделки заключить добровольный договор. Для этого составляется письменное уведомление, которое содержит в себе следующие данные:
- название документа;
- сведения об обеих сторонах сделки – их имена и адреса;
- указание договора, в который подтверждает ранее заключенную между сторонами сделку;
- основания для отправления уведомления;
- конкретные требования ко второй стороне относительно прекращения действий договора.
Передается оно второй стороне либо лично в руки, либо при помощи почтового отправления (с уведомлением о вручении).
Особенности расторжения договора найма жилого помещения
Данный договор, в отличие от предыдущего вида, не предусматривает использования иных оснований кроме тех, которые прописаны в законе. Сами же стороны не вправе устанавливать свои требования или условия.
В этом случае также можно выделить основания для расторжения договора по желанию каждой из сторон. Для наймодателя эти основания являются весьма ограниченными и жесткими:
- Отсутствие платежей со стороны жильца за пользование помещением в течение полугода и дольше (если только данное условие не прописано в договоре).
- Использование нанимателем имущества не по назначению, нарушение им общественного порядка и прав соседей. В этом случае перед обращением в суд наймодатель сначала должен сделать жильцу замечание или предупреждение.
- Причинение нанимателем серьезного ущерба имуществу – его порча или разрушение.
В последнем случае суд может предоставить нанимателю возможность сохранить действие договора аренды – при условии ликвидации всех причиненных нарушений, причем не позднее, чем через год. При невыполнении данного условия наймодатель может повторно обратиться в суд, и тогда договор уже точно будет расторгнут.
Права нанимателя более широки – он может прекратить договор в любой момент, но при условии наличия уведомления наймодателю об этом (за три месяца до этого события). Составляется оно так же, как в случае с договором аренды, за исключением основания – его указывать не надо. Остальная информация и способ доставки документа (лично в руки или же по почте) будут аналогичными.
Основанием для обращения в суд со стороны наймодателя также может стать непригодность жилья для дальнейшего проживания в нем – аварийное состояние, сильные разрушения, отсутствие минимально необходимых условий для жизни и т.п.
В качестве итога можно отметить, что большей свободой обладает договор аренды. Это связано с тем, что при его заключении арендатором будет выступать предприятие или организация, то есть юридическое лицо. При договоре найма такой стороной будет физическое лицо, поэтому жесткие ограничения для расторжения договора направлены на его защиту.
Оценивать условия договора и возможности его расторжения следует еще перед подписанием – важно сразу определить все существенные моменты, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей.
Бланк соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения скачать
Бланк соглашения о расторжении договора аренды квартиры скачать