Многие начинающие предприниматели и представители малого бизнеса не имеют возможности приобрести в личную собственность необходимое оборудование, транспортные средства, офисные или производственные помещения. Именно этим и обусловлена растущая популярность аренды таких объектов. Документ, регулирующий отношения между сторонами в этом вопросе, называется договор аренды имущества. Он может заключаться как между физическими, так и между юридическими лицами.
Форма договора и срок его действия
Договор может заключаться как в письменной, так и в устной форме. Выделяются случаи, когда письменная форма обязательна:
- срок действия договора – больше одного года;
- один из участников сделки – юридическое лицо.
В первом случае выделяется дополнительное требование – регистрация договора в специальных органах государственной власти. Во всех остальных сделках допускается использование и устной формы соглашения.
Такое условие, как срок договора, не является существенным и может определяться по соглашению сторон. Если такая информация в документе отсутствует, то он считается бессрочным. В остальных случаях:
- если договор заключен на срок до года, то он краткосрочный;
- на 1-5 лет – среднесрочный;
- свыше 5 лет – долгосрочный.
Расторжение договора может произойти по основаниям, указанным в нем, или при нарушении сторонами его существенных условий.
Основные условия и образец договора
Примерный образец договора аренды имущества
Прежде всего, стоит определить цель договора. Это делается для того, чтобы избежать будущих разногласий по поводу установления прав собственности на имущество. Поэтому в договоре обязательно указывается, что оно передается от одной стороны к другой во временное пользование
Следующее условие — предмет данного соглашения. Он представляет собой то имущество, которое передается в пользование арендатору в соответствии с данным договором аренды. Важным условием является наличие в документе его подробных характеристик. Они должны помочь точно определить форму принадлежности этого имущества и величину его износа.
Чтобы предотвратить претензии каждой из сторон, в договоре можно прописать требования к имуществу (например, к помещению). В случае их несоблюдения или ухудшения суд удовлетворит иск одной из сторон о досрочном расторжении сделки. В примере с помещением основанием могут стать, например, проблемы в энергообеспечении – в системах тепло-, водо- или электроснабжения.
Еще одно обязательное условие договора – его объект. В этом случае подразумевается более точное описание передаваемого в аренду имущества, более подробно уточняется его тип. Имущество может быть как движимым, так и недвижимым, например:
- земельный участок;
- транспортное средство;
- здание;
- сооружение;
- производственное или офисное оборудование.
Объединяющей характеристикой всех этих предметов является то, что они считаются непотребляемыми. Это значит, что при использовании они не лишаются своих натуральных свойств. Описать это имущество нужно максимально подробно, таким образом, чтобы можно было как-то его идентифицировать среди других подобных.
Поскольку такое условие как объект договора является существенным, без его наличия сделка будет считаться недействительной.
Важным моментом является определение сторон договора. Ими являются:
- Арендодатель – это собственник имущества или уполномоченное им лицо. Он предоставляет имущество во временное пользование и за определенную плату.
- Арендатор – субъект, который платит установленную сумму за использование чужого имущества.
В договоре следует указать их основные данные. Требования к сторонам стандартные – наличие гражданской дееспособности.
Арендная плата: понятие и размер
Условие, касающееся арендной платы, является самым важным при оформлении сделки, а его отсутствие также приводит к недействительности договора. В качестве оплаты могут использоваться не только денежные средства. Например, некоторые небольшие предприятия предлагают в качестве оплаты за аренду оказание каких-то встречных услуг.
Гражданский кодекс РФ выделяет платежи, которые могут быть признаны арендной платой:
- Конкретно обозначенная денежная сумма, которая вносится единоразово или в течение всего срока действия договора.
- Часть дохода, полученного от использования объекта аренды.
- Оплата арендатором расходов, связанных с улучшением или совершенствованием имущества.
- Работы или услуги, которые оказывает арендатор.
- Встречная аренда или передача в собственность арендодателя какой-то вещи, принадлежащей арендатору.
При заключении сделки может использоваться какая-то одна из этих форм, их комбинация, а также другая, определенная сторонами форма оплаты. Единственное требование – платеж за пользование имуществом обязательно должен иметь денежную форму. Если передаются не деньги в чистом виде, а вещь или услуги, в договоре все равно прописывается их конкретная стоимость.
Отдельные сложности могут возникать при таком способе оплаты, как улучшение условий или состояния имущества. Арендодатель может после истечения срока действия договора передать его другому лицу, повысив при этом цену (так как стоимость имущества также возросла).
Однако прошлый арендатор в этом случае имеет право на первоочередное заключение сделки, нужно лишь уметь его правильно реализовать. Для этого надо уведомить арендодателя о своем желании в письменной форме, причем до истечения срока действия договора.
Если все сделано правильно, то при отказе в продлении аренды арендодателя можно наказать, обратившись в суд с исковым заявлением. Если по его вине пришлось арендовать более дорогое имущество, то он будет вынужден возместить все понесенные от этого убытки.
В том случае, если арендатор не желает продлевать договор и согласен на прекращение его действия, стоит оформить акт приема-передачи имущества. В этом документе будет зафиксировано, в каком состоянии оно было передано собственнику. Такая мера предосторожности поможет защитить от возможных претензий со стороны арендодателя.
Образец договора аренды недвижимого имущества скачать
Бланк договора аренды имущества скачать