СХЕМА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ В ИПОТЕКУ
(с привлечением кредитных или заемных средств)
В настоящей статье мы осветим возможно подробнее основные шаги при покупке недвижимости на кредитные или заемные средства – в ипотеку. Ипотека – кредитование под залог недвижимости как вновь приобретаемой, так и уже имеющейся.
Необходимо отметить, что отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Допустим, что Вы решили купить квартиру, собрав определенную сумму на первоначальный взнос. Какие же шаги Вы должны совершить далее для получения всей суммы и покупки квартиры?
В настоящей статье мы рассмотрим схему покупки (и продажи) квартиры на кредитные (заемные) деньги.
Ниже представлена схема покупки квартиры и ее описание.
Нельзя не отметить, как для покупателя, так и для продавца существуют налоговые вычеты при совершении сделок с недвижимостью.
Купля-продажа недвижимости НА КРЕДИТНЫЕ (ЗАЕМНЫЕ) средства.
Общая схема.
ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОХОЖДЕНИЯ СДЕЛКИ:
Для ПОКУПАТЕЛЯ:
А) До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите, а именно:
— Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны ( в том числе удаленность от метро);
— Количество комнат в квартире;
— Предпочтительный этаж, на котором квартира должна располагаться;
— Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);
— Требования к квартире по отделке ( с ремонтом, без ремонта, без отделки);
— Вид из окон (в том числе сторона света);
— Инфраструктура района ( детские сады, школы, магазины, прочее);
— Готовность или нет к заключению ипотечной сделки;
— Иные индивидуальные требования.
Б) По устраивающим Вас критериям выбрать БАНК, в котором Вы хотите взять кредит на покупку недвижимости в зависимости от Ваших пожеланий- местонахождение, процентная ставка, порядок внесения платежей и пр. Для упрощения Вашей задачи, мы составили краткий перечень наиболее известных Банков, выдающих кредит под залог недвижимости и процентные ставки по состоянию на январь-февраль 2013 года;
В) После выбора Вами Банка, Вам необходимо обратиться в ипотечный центр этого БАНКА и получить перечень документов для того, чтобы БАНК одобрил Вам выдачу кредита. Как правило, банк учитывает размер Вашего первоначального взноса и просит предоставить документы, свидетельствующие о Вашей заработной плате и иных доходах, а также информацию о том, чем Вы владеете (квартиры, комнаты, загородные дома и пр). На основании этих данных БАНК определяет, какую сумму кредита он готов выдать, под какие проценты и на какой срок. После одобрения кредита БАНК выдает, как правило, информационное письмо, в котором указывает сумму кредита, процентную ставку и срок, в течение которого Покупатель (заемщик) должен взять кредит (т.е. решить, какую квартиру он будет приобретать);
Г) Самостоятельно или через компанию, осуществляющую услуги по подбору квартир (агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры.
Самые полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья, представлены такими известными компаниями, как «Недвижимость и Цены» (www. realty.dmir.ru), Avito (www.avito.ru), Квадрум (www. kvadroom.ru), Slando (www.slando.ru), ЦИАН (www.cian.ru) и «БазаТут» ( http://базатут.рф).
Необходимо отметить, что не все Продавцы с готовностью идут на сделку с кредитными средствами, поскольку это процесс более долгий и сложный, чем покупка квартиры за собственные деньги.
Д) Допустим, что Вы, наконец, подобрали квартиру и Продавец согласен продать квартиру за «кредитные деньги». Наступает этап одобрения банком недвижимости(квартиры), которая будет приобретаться.
Для этого Вам с помощью Продавца надо будет получить ряд документов для банка на квартиру. Банк, как правило, требует:
1) Свидетельство о праве на собственность Продавца на квартиру;
2) Договор или иной документ, на основании которого недвижимость приобреталась в собственность Продавца;
3) Согласие супруга Продавца на совершение сделки или заявление об его отсутствии (нотариальная форма);
4) Свидетельство о заключении брака Продавцом;
5) Технический/кадастровый паспорт квартиры;
6) Заключение независимого оценщика о стоимости квартиры;
7) Справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров от Продавца квартиры;
8) Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей ( действует 1 мес);
9) Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах( действует 1 мес);
10) Копию паспорта Продавца (все страницы) и, возможно, копию паспорта супруга Продавца;
11) Оригинал выписки из Росреестра (ЕГРП) о правах на квартиру ( действует 1 мес);
12) Согласие органов опеки и попечительства (в случае необходимости);
13) Любые иные документы на усмотрение Банка;
Е) Банк в течение 3-10 дней рассматривает представленные документы и выносит решение об одобрении или нет конкретной недвижимости (квартиры) для целей кредитования, отправляет Вам форму договора купли-продажи для согласования и назначает дату сделки.
Ж) Самый волнующий и ответственный момент – заключение сделки.
В назначенный день Вы и Продавец встречаетесь в Банке и подписываете
— Кредитный договор с банком;
— Закладную;
— Договор купли-продажи квартиры;
— Акт передачи квартиры ( если требуется)
— Договор страхования жизни и рисков утраты/повреждения имущества,
и, затем, осуществляете «закладку» денег в сейфовую ячейку этого же Банка, либо перечисляете деньги по аккредитиву. Одновременно Продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается Продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра. Будьте внимательны при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.
И) Документы подаются на государственную регистрацию (государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 5 рабочих дней право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру, в котором будет три отметки:
— о переходе права собственности
-о регистрации договора
— об ипотеке;
К) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.
После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр. НЕ ЗАБУДЬТЕ привезти в Банк копию Расписки, которую Вам выдаст Росреестр ( о принятии на регистрацию договора и закладной)
Снятие обременения (Залога) происходит после полного погашения Вами кредита и процентов по нему на основании акта исполнения обязательств по кредитному договору.
Для ПРОДАВЦА:
Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:
А) Проверить, все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения сделки. Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена ( это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.) и РЕШИТЬ, будете ли готовы продать квартиру по ипотеке. В этом случае Вам надо иметь ввиду, что процесс одобрения сделки не быстрый и с момента принятия решения о продаже конкретному Покупателю до момента выхода на сделку может пройти 1-1,5 месяца и потребовать от Вас предоставления дополнительных документов.
Б) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно. Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как «Недвижимость и Цены» (www. realty.dmir.ru), Avito (www.avito.ru), Квадрум (www. kvadroom.ru), Slando (www.slando.ru), ЦИАН (www.cian.ru) и «БазаТут» ( http://базатут.рф) и других. Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры.
В) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах (в том числе и местного значения), а также вывесить (при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.
Г) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы можете заключить с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры.
Д) Получить и передать Покупателю запрошенные Банком документы по квартире, а именно:
1) Свидетельство о праве на собственность;
2) Договор или иной документ, на основании которого недвижимость приобреталась в собственность;
3) Согласие супруга на совершение сделки или заявление об его отсутствии ( нотариальная форма);
4) Свидетельство о заключении брака;
5) Технический/кадастровый паспорт квартиры;
6) Справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров;
7) Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей ( действует 1 мес);
8) Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах( действует 1 мес);
9) Копию паспорта и, возможно, копию паспорта супруга;
11) Оригинал выписки из Росреестра (ЕГРП) о правах на квартиру ( действует 1 мес);
12) Согласие органов опеки и попечительства (в случае необходимости);
13) Любые иные документы на усмотрение Банка;
Е) Снятие с регистрации. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства.
Ж) Согласование текста основного договора с покупателем и Банком;
З) Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке одновременно с подписанием Покупателем кредитного договора и закладной и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку этого же Банка или Покупатель переводит деньги по аккредитиву. Ключ остается до момента государственной регистрации договора у Покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры (в ряде банков требуются дополнительные документы).
И) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег.
К) Подписание акта приема-передачи квартиры (в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.
Л) Вы осуществляете выемку денег, причитающихся Вам по договору из банковской ячейки (или получаете их на свой счет по аккредитиву) при предъявлении документов, указанных в договоре аренды банковского сейфа или в договоре аккредитива. Будьте внимательны! Доступ к ячейке осуществляется СТРОГО в срок, указанный в договоре. При опоздании, Вам откажут в индивидуальном доступе к ячейке (только в присутствии Покупателя), а при расчетах по аккредитиву – Банк отправит деньги назад на счет Покупателя.
М) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица, осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета.