Документы для сделки с недвижимостью
Сгруппируем документы в соответствии со стадией оформления сделки
Групп документов будет три, назовем их:
- правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие регистрацию права собственности;
- договорные документы;
- сопровождающие сделку документы.
Правоустанавливающие документы
Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность к моменту заключения сделки должны быть готовы, в противном случае Вы не вправе ею распоряжаться.
Правоустанавливающие документы на объекты загородной недвижимости (земля, дом, дача) и документы, подтверждающие регистрацию права собственности, порядок их оформления и подготовки к сделке — все это рассмотрено здесь.
На стадии совершения сделки, когда правоустанавливающие и регистрирующие право документы готовы к заключению договора, предстоит оформление договорных документов (договор, передаточный акт) и подготовка сопровождающих сделку документов.
Договорные документы, варианты оформления и регистрации
Эти документы описывают процесс и фиксируют факт перехода права собственности на отчуждаемый объект:
- предварительный договор;
- договор;
- передаточный акт;
- денежная расписка продавца.
Предварительный договор и расписка продавца в получении денег нужны сторонам сделки, а договор и передаточный акт представляются для регистрации сделки и перехода права собственности в регистрационную службу.
Предварительный договор
Без предварительного договора в процессе совершения сделки с недвижимостью не обойтись. В силу предварительный договор вступает после его подписания сторонами предстоящей сделки.
Предварительный договор и денежная расписка составляются самостоятельно, или нанятым для Сопровождения сделки специалистом (в рамках сопровождения сделки готовятся также договор и передаточный акт).
Чаще всего предварительный договор оформляют в простой письменной форме.
Договор
Договор готовится либо в нотариальной форме при заключении сделки, либо в простой письменной форме.
Если Вы решили оформлять договор купли – продажи нотариально, то обращаться надо к нотариусу, работающему в районе расположения объекта.
Если решили оформить и зарегистрировать договор в простой письменной форме, то смотрите образцы (договоры купли-продажи, дарения).
Передаточный акт
Передаточный акт является актом выполнения сторонами договора своих обязательств.
Передаточный акт, в обязательном порядке, содержит реквизиты сторон договора, фиксирует факт передачи объекта, отчуждаемого по договору, а также отсутствие взаимных претензий сторон договора друг к другу.
Количество экземпляров Передаточного акта, подготовленного для регистрации, должно равняться количеству подготовленных для регистрации договоров.
Передаточный акт подшивать к договору не нужно.
Смотрите образец передаточного акта.
Один из самых важных моментов при совершении сделки — это оплата. Поэтому, перед тем как перейти к следующему документу – денежной расписке продавца – уделим некоторое время порядку расчетов.
Порядок расчетов при сделке купли-продажи/обременение
Если порядок расчетов в договоре предусматривает окончательный расчет после госрегистрации, то, на регистрируемое право собственности приобретателя, регистрационной службой будет наложено обременение.
До погашения обременения передаваемая в собственность покупателя недвижимость будет находиться в залоге у продавца.
Для погашения этого обременения обеим сторонам придется после окончательного расчета еще раз обращаться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении наложенного обременения.
Но в данной ситуации можно избежать наложения обременения и, следовательно, еще одного посещения регистрационной службы. Для этого необходимо в договоре прописать, что залога с момента госрегистрации до окончательного расчета не возникает.
Например: после фразы, что окончательный расчет производится в течение стольких-то дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество, должна присутствовать фраза, что «по соглашению сторон с момента регистрации и до окончательного расчета отчуждаемый объект не признается находящимся в залоге у продавца». При этом государственная регистрация ипотеки не производится.
От повторного визита в регистрационную службу удалось избавиться, но тем самым создали риск для продавца, что он (продавец) после регистрации перехода права собственности к покупателю, оставшуюся сумму, по тем или иным причинам, от покупателя не получит.
Продавцу придется обращаться в суд о признании сделки недействительной, но, ВНИМАНИЕ, отношение судов к подобным обращениям основывается на довольно странной правовой позиции Верховного суда РФ. Считается, что неоплата покупателем в установленный срок полученного им (покупателем) имущества не является поводом для расторжения договора и признания сделки недействительной, при условии, что подобное основание для расторжения договора и возврата имущества не прописано в тексте самого договора.
Таким образом, чтобы снизить риск продавца неполной оплаты покупателем полученного имущества, продавцу следует оговорить с покупателем основание для расторжения договора и возврата имущества при неисполнении покупателем своих обязательств по договору и включить данное основание в договор.
В любом случае финансово – правовые взаимоотношения сторон при проведении сделки не такие простые, а сам процесс растянут во времени, поэтому все оплаты по ходу реализации сделки должны фиксироваться документально – расписками в получении денег.
Расписка в получении денег или
денежная расписка продавца
При расчете по договору наличными покупатель должен получить с продавца расписку в получении денег, которая будет являться документальным подтверждением выполнения его обязательств по части оплаты приобретаемой недвижимости.
Риск для покупателя состоит в том, что оплатив сумму сделки, он еще не вступил в права собственника уже оплаченного им объекта и вступит в свои права собственника только после госрегистрации.
Поэтому денежную расписку надо брать с продавца независимо от момента или срока оплаты по условиям договора, после регистрации перехода права собственности или до подачи договора на госрегистрацию, в любом случае расписка при оплате наличными должна быть.
Если отчуждаемый объект недвижимости находится в долевой собственности, то расписки составляются каждым совладельцем на сумму соответствующую причитающейся каждому доли.
При окончательном расчете по договору, расписку в получении денег следует составлять на сумму договора за минусом предоплаты, чтобы не произошло удвоение сумм. В противном случае при расторжении договора у покупателя окажется расписок на сумму большую, чем он оплатил, а это риск для продавца.
Расписка у нотариуса не оформляется, а образец смотрите здесь.
Сопровождающие сделку документы
Сопровождающие сделку документы непосредственно к договору не относятся и в его тексте не упоминаются, но для заключения сделки и для ее регистрации необходимы.
Речь идет о следующих документах:
- справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка ЕГРП) – заказывается в регистрационной службе;
- еще для совершения сделки придется заказать в БТИ Извлечение из Технического паспорта;
- согласие супруга/супруги на сделку, оформленное нотариально;
- справка об отсутствии строений (если нет строений на участке);
- согласование границ земельного участка – потребуется представить, если регистрируемая площадь больше, чем площадь выделенная изначально.
Из этих документов в регистрационную службу представляют: согласие супруга (супруги), справку об отсутствии строений (если их нет) и согласование границ.
Нотариусу при оформлении сделки предоставляются: налоговая справка об отсутствии долгов, выписка ЕГРП, извлечение из технического паспорта, согласие супруга (супруги), справка об отсутствии строений (если их нет).
Применение этих документов можно увидеть в пошаговых инструкциях. На этой странице несколько слов надо сказать о документе — согласие супруга/супруги на сделку.
Согласие супруга/супруги на совершение сделки
Согласие супруга/супруги на совершение сделки купли-продажи и мены требуется в обязательном порядке для стороны приобретателя, а для стороны продавца — в случае, если объект недвижимости создавался или приобретался в период существования брака.
Такое согласие супруга/супруги оформляется только нотариально, независимо от присутствия этого супруга при совершении сделки и подачи документов на госрегистрацию.
Примечание: вышесказанное справедливо в отсутствии раздельного режима владения супругами имуществом, прописанного в брачном контракте.
Если покупателя пока нет, то собирать сопровождающие сделку документы не имеет смысла, так как срок их годности короток. Поиск покупателя вполне возможно затянется и тогда подготовленные заранее сопровождающие документы придется собирать заново.
При наличии покупателя можно приступать к совершению сделки.
Порядок проведения, оформления и регистрации сделки
Сопровождение сделки
Итак, правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект недвижимости готовы и Вы вправе им распоряжаться. При наличии согласного с Вашими условиями сделки покупателя, можно приступать к её совершению.
Начинать нужно с закрепления достигнутых сторонами сделки условий – заключением Предварительного договора и частичной оплатой стоимости объекта.
Этот документ еще можно назвать: договор о намерениях или соглашение о намерениях.
Кроме подписания сторонами предварительного договора продавец пишет расписку о получении предоплаты.
На первой встрече (кроме подписания условий договора) сторонам предстоит решить, в какой форме будет заключен договор: в нотариальной или в простой письменной форме.
Кроме этого надо договориться о том, кто и в какие сроки будет оформлять все необходимые для сделки документы и в каких размерах будет при этом нести расходы.
Все затраты на проведение сделки стороны, как правило, несут поровну, а для подготовки необходимых для заключения договора документов нанимают местного специалиста для сопровождения сделки.
Далее стороны сделки частично или полностью оплачивают нанятому специалисту услуги по сопровождению сделки, оформляют ему у нотариуса доверенность на оформление необходимых документов и на регистрацию самой сделки.
После подготовки всех необходимых для совершения и регистрации сделки документов происходит заключение договора — подписание документов и окончательный расчет между сторонами.
Наконец последнее действие — государственная регистрация сделки и перехода прав собственности к покупателю.
Немного подробнее — Регистрация сделок с недвижимым имуществом.
В регистрационную службу сдаются все подготовленные документы, а примерно через месяц можно получать Свидетельство о государственной регистрации права.
Представляемые в регистрационную службу для регистрации сделки документы:
- договор;
- передаточный акт;
- согласие супруга, оформленное нотариально;
- правоустанавливающие документы;
- кадастровые и технические паспорта (если регистрирующие права собственности документы у Вас старого образца);
- справка об отсутствии строений (если их на участке нет);
- согласование границ земельного участка (потребуется представить в регистрационную службу, если регистрируемая площадь больше, чем площадь выделенная изначально).