К сделке по отчуждению доли жилого помещения предъявляются требования, аналогичные требованиям к стандартному договору купли-продажи квартиры. Однако есть одно существенное отличие. Чтобы максимально защитить права бывшего владельца и нового собственника, нужно соблюсти все требования законодательства.
Что из себя представляет договор
Таким договором считается письменное соглашение, которое заключается между участниками сделки по отчуждению и приобретению недвижимости.
Данным соглашением определяются основные условия сделки. К числу обязательных требований к составлению данных договоров относятся:
- название договора (например: Договор купли-продажи ½ доли квартиры);
- место и дата подписания договора (например: г. Москва, 22 декабря 2014 года);
- перечисление участников сделки, указание паспортных данных каждого продавца и покупателя, а для несовершеннолетних, являющихся стороной сделки – указание данных свидетельства о рождении;
- указание точного адреса и основных характеристик объекта, в котором находится отчуждаемая недвижимость (этаж, количество комнат, общая площадь квартиры);
- указание на документ, ставший основанием для возникновения права собственности и Свидетельство о праве Продавца;
- свидетельство в установленной форме, выданное нотариусом и свидетельствующее об отказе иных собственников долей в отчуждаемой квартире от преимущественного права покупки;
- стоимость отчуждаемой недвижимости, сроки и способ расчетов (наличными, безналичным расчетом, с использованием депозитарной ячейки);
- перечисление зарегистрированных граждан, сроки их снятия с учета (если эта процедура предусмотрена условиями сделки);
- порядок передачи недвижимости;
- указание на количество экземпляров и обязательную регистрацию перехода права в местном отделении регистрирующего органа.
Необходимые документы
Для того, чтобы договор купли-продажи доли квартиры содержал всю требуемую законодательством информацию, необходимо собрать пакет документов. В разных ситуациях к документам для сделки предъявляются различные требования, которые зависят оттого, кто именно выступает в качестве покупателя.
К примеру, у квартиры могут быть два собственника. Один из них продает свою долю, а второй – покупает. В этом случае для сбора нужных документов понадобится минимум времени – всего несколько дней. А вот если собственник отказывается от покупки или не имеет достаточно средств для этого, тогда сроки сбора документов существенно увеличатся.
Причиной тому является необходимость нотариального уведомления сособственника о намерении обратившегося в нотариальную контору человека продать долю. Процедура уведомления происходит следующим образом.
Собственник отчуждаемой недвижимости с документами на долю и паспортом идет к нотариусу, где пишет заявление о намерении продать принадлежащую ему недвижимость. Нотариус готовит на имя второго сособственника уведомление о предстоящей сделке. Для составления этого документа продавцу нужно знать:
- фамилию, имя и отчество сособственника;
- указать точную сумму, за которую продается доля и которая будет фигурировать в договоре;
- точный адрес проживания сособственника для своевременной доставки ему нотариального уведомления.
Нотариус заказным письмом направит уведомление сособственнику. Последний имеет законное право в течение месяца после того, как будет получено нотариальное уведомление, принять решение о возможности покупки доли или отказе от ее приобретения, о чем он лично должен сообщить нотариусу. Но и в том случае, если уведомленный человек не сообщил в нотариальную контору о своем решении, нотариус имеет право по истечении месяца с момента уведомления сособственника выдать продавцу Свидетельство, дающее право на продажу доли. Когда получен столь долгожданный документ, остается только сформировать полный пакет, который нужен для сделки и последующей регистрации. Для этого понадобятся:
- договор купли-продажи доли;
- паспорта участников сделки, указанных в договоре;
- квитанция об оплате госпошлины;
- правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю;
- нотариально удостоверенное Свидетельство об уведомлении сособственника.
Это нужно знать
Отчуждать долю можно только в случае ее выделения (определения). То есть, если Свидетельство о праве содержит четкое указание на размер доли, например, «одна вторая» или «три пятых» долей в праве общей собственности, препятствий к отчуждению такой недвижимости не будет. Но если квартира находится в совместной собственности, а доли не определены, (если, например, квартирой владеют супруги), продать такую недвижимость не удастся.
Сначала нужно выделить долю каждого собственника. Определить доли можно двумя путями. Наиболее быстрый и простой — обратившись к нотариусу с паспортами и документами на квартиру. В этом случае в нотариальную контору должны явиться все собственники квартиры. Нотариус составит соглашение, определяющее, какая доля принадлежит каждому собственнику.
Если же одна из сторон препятствует делению долей, можно обратиться в суд, который своим решением определит долю каждого владельца.
Чтобы процесс отчуждения недвижимости не затянулся, необходимо помнить и еще об одном нюансе. Квартира может принадлежать в долях не только 2-м, но и 3-м, 4-м и даже 20-ти собственникам. Все они имеют преимущественное право на покупку и поэтому уведомление о продаже должно быть отправлено каждому из них.
При необходимости уведомлять сособственника о продаже доли, есть возможность получить нотариальное Свидетельство в кратчайшие сроки. Для этого нужно попросить сособственника вместе с вами дойти до ближайшей нотариальной конторы. Там ему придется написать заявление о том, что он знает о предстоящей продаже доли в квартире и не претендует на преимущественное право на покупку. Нотариус в течение 1-3 дней выдаст нужный для сделки документ.
Образец бланка договора купли-продажи доли квартиры скачать