Доллар растет, а у меня кредит в долларах. Что делать?
Сказать, что в данный момент заемщики, которые оформили кредит в иностранной валюте, находятся в печальном положении – значит не сказать ничего. Цена доллара по отношению к рублю всего за несколько месяцев увеличилась практически вдвое, и сложно прогнозировать, что ситуация в ближайшее время стабилизируется. В любом случае, банк, который выдал кредит в долларах или евро, будет требовать продолжения ежемесячных выплат, а для семейного бюджета заемщика двойная сумма ежемесячного платежа уже является просто неподъемной.
Справедливо ли реструктуризовать валютную ипотеку в рублевую по старому курсу?
«В Госдуме хотят запретить валютную ипотеку, от банков будут требовать пересчета платежей по курсу, который действовал на момент заключения договора ипотечного кредитования» — это все не реальные сказки.
Депутаты Государственной думы предлагают внести поправки в закон об ипотеке, которые разрешат требовать от банков пересчитать ежемесячные платежи по курсу, который действовал на момент заключения договора ипотечного кредитования.
Только одно это положение показывает, что обычные-рублевые заёмщики будут обделены, т.к. им тоже захочется пересчитать свои проценты по кредиту, т.к. валютная ипотека давала людям возможность платить по кредиту только 6% годовых — вместо 11% годовых в рублях.
Что делать с долларовой ипотекой?
Самое плохое в ситуации с падением рубля – это то, что сумма основного долга растет, соответственно, и ежемесячный платеж, который выплачивает заемщик банку, тоже. Возникает вопрос – что же делать заемщику в такой ситуации?
Вариант 1. Обратиться в банк, выдавший ранее ипотечный кредит в долларах, с заявлением о пересмотре срока кредитования в сторону его увеличения. В этом случае, ежемесячный платеж в долларах уменьшится, а в рублевом эквиваленте будет примерно таким же, как и был до роста курса доллара. Правда, переплата по процентам в это варианте неизбежна. + Добавим что этот вариант не всем подойдет, т.к. многие брали доллароый ипотечный кредит на максимально возможное число работоспособных лет т.е. до начала пенсионного возраста.
Вариант 2. Ждать пока доллар «откатится» к прежним значениям. Но непонятно, сколько нужно ждать, и произойдет ли это когда-нибудь. По прогнозам многих финансовых аналитиков, доллар до конца 2015 года может вырасти до 100 рублей и выше. Тут лучше не ждать, а начать судиться с банком, т.к. произошел финансовый форс-мажор — и чем больше людей подадут в суд, на такие банки, тем с большей вероятностью можно рефинансировать долларовый кредит, например по 45-50 руб.
Вариант 3. Рефинансировать валютный ипотечный кредит в рубли. При этом процентная ставка будет выше, однако появится уверенность в том, что ежемесячный платеж будет стабильным, а также сумма основного долга по кредиту не увеличится. Это особенно важно тем заемщикам, чей доход не привязан к курсу доллара. Ждать не стоит, уже пошел сильный прирост бакса.
Вариант 4. Ждать от нашего государства программы «Государственная поддержка»
В 2008 году при аналогичной ситуации была создана довольно масштабная государственная программа реструктуризации, которая проводилась дочерним подразделением АИЖК со сходным названием — АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). Программа действовала по 2010 год, затем ее действие, как и действие еще ряда государственных программ, направленных на помощь заемщикам, которые оказались в сложной ситуации, было прекращено.
Учитывая тот факт, что очередной обвал рубля случился совсем недавно, пока еще не было объявлено о создании подобных программ. Будут ли такие программы создаваться – сложно сказать, поскольку процент заемщиков, в сравнении с 2008 годом резко сократился.
Каковы сложности с рефинансированием валютного кредита?
Для того чтобы заемщик мог поменять валюту кредита с доллара на рубли необходимо:
• заново пройти процедуру рассмотрения заявки, а при нынешнем подходе к оценке платежеспособности заемщика сумма кредита в рублях будет значительно меньше той, что могла бы быть в долларах,
• провести новую оценку рыночной стоимости квартиры,
• заново осуществить страхование жизни заемщика и страхование имущества от риска гибели и повреждения,
• оплатить расходы по оформлению кредита. При этом процентная ставка по рефинансированному кредиту будет выше, чем при обычной ипотеке.
К сожалению, не каждый кредит можно рефинансировать.
Прежде всего, это относится к кредитам, полученным на приобретение квартир в новостройках. Невозможно будет рефинансировать ипотеку, которая выдана банком на квартиру в строящемся доме, поскольку право собственности на нее еще не зарегистрировано, следовательно, отсутствует и предмет залога.
Также невозможно рефинансировать ипотечный кредит, если в кредитном договоре предусмотрен запрет на последующий залог в другом банке, т.к. согласно ст. 388 Гражданского кодекса РФ уступка прав кредитора допускается только в случае, если это не запрещено законом или договором.
Существует возможность рефинансирования валютного кредита в случае, если заемщик имеет возможность взять ипотечный кредит в другом банке под залог имеющейся недвижимости или потребительский кредит без залога.
При этом валютный кредит досрочно погашается за счет денежных средств, полученных по второму кредиту, более выгодному для заемщика. Но не стоит забывать, что для погашения валютного кредита, заемщику необходимо конвертировать денежные средства, полученные в рублях в одном банке, для погашения кредита, полученного в долларах в другом банке, а конвертация будет осуществляться по внутреннему курсу банка, который привязан к курсу ЦБ и при покупке доллара будет ниже ЦБ.
Когда рефинансировать валютный кредит в рублевый для заемщика точно не выгодно?
Если вы платили кредит более пяти лет, рефинансировать его будет не выгодно, ведь в ежемесячных платежах первых пяти лет заложена большая доля по выплате процентов и небольшая по выплате основного долга. Получая новый ипотечный кредит, заемщик в первые годы пользования кредитом вновь будет платить большую долю процентов, чем долю основного долга. А, как всем известно, проценты начисляются банками на остаток долга по кредиту, поэтому, чем быстрее заемщик погашает кредит, тем меньше он платит процентов.
Реально ли продать квартиру с валютной ипотекой?
Если выплата ипотечного кредита стала затруднительной, стоит обратиться в агентство недвижимости, которое поможем вам найти покупателя на вашу квартиру, осуществить все необходимые действия по досрочному возврату кредита и снятию залога. При этом, при продаже квартиры по рыночной стоимости вы даже можете заработать, но это только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость вашей квартиры на сегодняшний день!